新しいスタイルの不動産再生
営業を続けながら「上部への増築」が可能なので仮店舗や、仮設用地が不要です。また、解体による廃材も出ないので地球温暖化対策にも貢献(屋上緑化など)できます！
閑静な住宅街にある老舗スーパーの再生。
- 建物用途 平屋スーパーマーケット
- 依頼主 店舗オーナー
- 再生手法 ミラクル構法で1フロアテナントビルを増築
- 依頼主の悩み
- 老朽化が進んだ当スーパーですが、２駅先の場所近くに競合相手のスーパーさんが複合型で新規オープンされるので、建替えてしまうとその間にこれまでのお客さんが新しい方へ取られてしまいます。また、耐震補強や改修を役所からするようにと言われて居るんですが、その費用が何千万いやもしかすると何億か。とても改修費用を捻出するのが難しい状況なんです。何か良い方法は無いでしょうか？
- 問題整理
- 建替えすると顧客が他社へ取られてしまう。
- 既存の改修を考えると、その費用が莫大で捻出が難しい。
- 当社が行った解決スキーム提案
- 既存を残し、上部に約８００坪のテナントスペースを増築 → テナント賃料収入。
- 営業は続けたままで施工 → 休業しないので年商が担保される。
- 既存１階は耐震補強と改修（耐火工事等） → 部分的休業をしながら。
- テナント収入により増築 + 既存改修工事のコストを総て捻出。
- 全体集客力アップにより、１階スーパー売上げのアップが見込める → 増収
- ご提示した事業収支計画書により、総事業費の銀行融資も確定。
- 当初従来の建替え方法で銀行さんや色んな所に解決策提案を依頼していましたが、やはり大きなリスクは回避できず、前に進まない状態が続いていました。そんな中、銀行さんから総てが解決できるものがあるよ！と朗報が飛び込んだのがきっかけです。
- 当店は何よりも営業が長時間ストップするというリスクが避けられるのは、一番の喜びです。地域に根ざした老舗ですから、買い物される客様に迷惑をかけたくないという部分が担保されたのがお願いする一番のポイントでした。
- また、事業費の面ではテナントビルを増築し収入の部分を新たに確保できたので、事業費や既存の耐震補強などの費用も持ち出ししなくて済むことは経営者としての判断基準となりました。
繊維団地にあるアパレル卸業本社事務所兼流通倉庫の再生。
- 建物用途 既存３階建てアパレル卸業事務所本社兼流通倉庫ビル
- 依頼主 店舗オーナー
- 再生手法 ミラクル構法で２フロア倉庫を増築
- 依頼主の悩み
- 現在別拠点に３倉庫を借りています。毎月のランニングコストは当然人件費や、車両、設備費などで大きな負担になっています。今後の経営方針を整理していますが、合理的な方法は無いでしょうか？
- 問題整理
- 本社以外にある３拠点のランニングコストが大きな負担となっている。
- 経営の合理化と本社機能の充実をさせたい。
- 当社が行った解決スキーム提案
- 既存を残し、上部に２フロア約２０１９㎡の倉庫スペースを増築 →
３拠点の倉庫機能を本社へ集約 → 既存３拠点を解約 - 営業は続けたままで施工 → 休業しないので年商が担保される。
- ３拠点の解約で経費が圧縮され、増築部分の工事費用へ転換。
- 経営の一元化が確立され、売上げアップ、経費も圧縮され、最も期待された経営合理化が成功。
新たな増築スペースは柱が１本も無く、仕事効率もアップ。 - 総事業費の銀行融資も年商が担保されることにより、理解が得られた。
- 既存を残し、上部に２フロア約２０１９㎡の倉庫スペースを増築 →
- 当初経営の合理化策を考えている所ではありましたが、建物を触り合理化を図っていくという考えは、あまりに投資リスクが大きく、考えていませんでした。
- しかしこの特許構法を知り、何よりも今の本社機能が止まらないという最大のメリットと、また増築工事が終了した時点で別の３拠点を解約し、今の建物の上部に移ってくるという、全く無駄の無い合理的な方法であったので、決断を致しました。
- 新しく出来た上部２フロアには全くは柱がありません。逆に言うと倉庫機能としてのデッドスペースが無いので大変使い勝手が良く、喜んでいます。
大手企業へ一棟貸ししているテナントビルの再生。
- 建物用途 ３階建てテナントビル
- 依頼主 テナントビルオーナー
- 再生手法 ミラクル構法で１フロアテナントビルを増築
- 依頼主の悩み
- テナント側から出た要望で悩んでいます。数ヵ月後に営業強化を図るため、社員増員計画があるらしく、オフィスフロアを増築して欲しいと言われています。しかし余った土地は無いので、困っています。テナントの要望に応えられないと出て行かれるかもしれません。
- 問題整理
- 社員増員の為のスペースが無い。
- 増築する余剰地は残っていない。
- 要望に応えられないと、最悪の場合テナントが出て行く可能性もある。
- 当社が行った解決スキーム提案
- 既存を残し、上部に約３００坪のオフィスフロアを増築 → テナント賃料収入。
- 営業は続けたままで施工 → テナントの休業が避けられ、賃料収入も担保。
- 増築フロアの新たなテナント収入が生まれる → 増築費用への銀行融資の担保となる。
- 増築フロアには柱が無いので、テナント側はオフィス環境のレイアウト変更がパーテーションで瞬時に対応できる。また管理職の方は、社内全体を一望でき良い環境が図れた
- ビルオーナーとして一番恐れていたのは、今回の増築要望に応えられない場合、テナントが出て行ってしまうことでした。しかし、工事中も営業が止まらないというメリットがテナント側説得の材料となりましたし、増築工事期間も約４ヶ月という短期間。
- 新たなフロアに入った方々は、柱の無い空間は、使い勝手が良く大変喜んでいただいております。私どもビルオーナーも、増築した部分がさらなる増収となるので、すべてがWIN－WINのプロジェクトとなりました。
都心に佇む老朽化した賃貸マンションの再生。
- 建物用途 ４階建て賃貸マンション
- 依頼主 マンションオーナー
- 再生手法 ミラクル構法で３フロア賃貸ワンルーム１９部屋マンションを増築
- 依頼主の悩み
- 老朽化が進んだマンションですが、現在１階に入られているテナント２店舗さんとファミリータイプ各１２部屋が満室状態です。しかしオーナーとしては決して喜ばしいことと言えません。何故なら、これまで入居者の要望で老朽化が進むにつれて賃料を下げてきました。ここで歯止めをかけるのは外壁をリニューアルした程度では止まるものではありません。その費用も数千万かかると聞いています。建替えるなんて投資リスクが大きすぎて当然踏み切れるものではありません。
- 問題整理
- 外壁リニューアルをしても今の賃料を維持するのが精一杯。
- 耐震補強など、オーナーの責任として数年後考えないといけない。
- 満室状態の中、建替えは考えられない。
- 当社が行った解決スキーム提案
- 既存を残し、上部に３フロア賃貸ワンルーム１９部屋マンションを増築 → 新たな賃料収入。
- 入居者は住み続けたままで施工 → 年商が担保される。
- 既存４階は外壁改修とオートロック化 → 既存入居者賃料の長期的維持を確立。
- 増築部分の賃料収入により増築 + 既存改修工事の銀行融資時の担保となる。
- 当初従来の建替えも検討しましたが、１年もの間収入が無くなるというのは最大のリスクでした。また建替えの投資コストが莫大で、回収にも長期的な時間がかかります。なによりもこれまでお世話になった入居者に退去してもらうことは簡単にできないし、したくないと言うのが本音でした。
- 当然その解決に時間と見えないお金も発生します。そんな時、この特許工法ならと考え、提案してもらいました。ちょうど用途地域が規制緩和され、住居地域から商業地域へとなったのも追い風でした。工事中は既存の入居者さんを配慮し、私の判断で、賃料を少しサービスさせていただきました。それで騒音や振動などを我慢してもらったことを思い出します。その替りではないですが、既存入居者へ昨今の防犯を考えオートロック化を致しました。今では大変喜ばれていますし、賃料の長期維持も実現しています。
- また新たな増築部分は３フロア１９部屋ですが、完成して１ヶ月あまりで満室となり、現在もそれを維持できています。今回の増築にかかった投資コストと、これまでの賃料＋新たな賃料で利回り計算すると、２０％前後。大変良い事業だと納得しております。屋上には入居者様専用の屋上レンタル菜園が広がっています。これも色々な面で喜んでいただいています。
統廃合により生徒が増え、老朽化した公立中学校校舎の再生。
- 建物用途 昭和４０年代建築の３階建て校舎
- 依頼主 公立中学校（大分県日田市）
- 再生手法 ミラクル構法で仮設校舎不要のその場で建替え
- 校長先生の悩み
- 統廃合により生徒が増えている中、校舎の耐震性が心配。
ただ、従来の建替え方法では今のグラウンドが使えなくなるので、何か良い方法はと模索しています。。
- 問題整理
- 古い校舎の耐震性が心配。
- 従来の建替え方法では、仮設校舎をグラウンドに建てるので使用できなくなる。
- 従来手法であれば、仮グラウンドを探さなければならない。
- 建替えコストを従来方法より抑えることが、予算化への早道。
- 当社が行った解決スキーム提案
- 既存校舎を残し、上部４階教室フロアを増築 → 仮設校舎の変わりをし、
既存校舎の教師と生徒が増築フロアの教室へ移動。 - 授業は続けたままで施工 → 大規模な工事は長期休校時を利用する。
振動や騒音も多少は出るものの、授業に支障をきたすものでは無かった。 - 上部４階フロアが完成後、既存校舎を解体し、その場で建替えが完成。
- 仮校舎の建設費が全体の事業費からコストダウンとなった。
- 従来の仮設校舎を使った建替え方法よりも工期も短縮が図れた。
- 既存校舎を残し、上部４階教室フロアを増築 → 仮設校舎の変わりをし、
- 当初校舎の老朽化が進み、従来の建替え計画を進めていたのですが、莫大なコストと工事期間中の授業への影響について大変苦慮していました。この特許構法を初めて知った時は、この方法しかないと感じました。
- 仮設校舎が要らず、運動場が今までどおり使え、授業も今までどおり続けながらで老朽化し手狭だった校舎が新築に生まれ変わるという夢のような提案が、今完成を向かえました。お蔭様で工事コストが大幅に削減でき、敷地的にコンパクトに建て変わったので、第２運動場までプレゼントいただき生徒は皆のびのびと授業を受けています。
老朽化した出版社自社ビルの再生。
- 建物用途 既存２階建て老舗出版社本社ビル
- 依頼主 出版社オーナー
- 再生手法 ミラクル構法で２フロアテナントビルを増築
- 依頼主の悩み
- 当社は長年の間、自社ビルで出版業をやっています。その間、周りの環境は様変わりし中層のビルが建ち並び、いつの間にか当ビルも老朽化が進み、街並みにも少し取り残された様子。建替えを考えていますが、仮事務所が近くに見つからず困っています。何か良い方法が無いものでしょうか？
- 問題整理
- 仮事務所が見つからない。
- 建替えが進まなければ、既存建物の耐震問題が心配。
- 当社が行った解決スキーム提案
- 既存を残し、上部に２フロア約６００㎡のテナントビルを増築 → 新たなテナント賃料収入。
- 営業は続けたままで施工 → 休業しないので仮事務所が要らない。
- 新たな増築スペースは柱が少なく大空間で付加価値化、入居率が高く賃料も高設定化。
- 増築部分の賃料収入により増築 + 既存改修工事の銀行融資時の担保となった。
- 当初は仮事務所が見つかれば、従来の建替えを検討していました。そんな中相談中の工事会社よりこの特許工法を聞き、初めは驚きました。実際に営業を続けながらの工事が進み、多少の騒音や振動はありましたが、経営的な観点に立つとそれもある程度我慢できる範囲でしてた。
- また、どうしても事務所での重要な打合せ問うある場合は、その時間だけ大きな騒音の出る工事を中断して頂いたりしたので、クリアーできました。自社は、新しく出来た増築部分の４階フロアへ移動し業務を行っていますが、柱が少ないので大変仕事効率が良く、また大きな窓を設置したので仕事場が明るく快適です。
- それと何より、これまで自社だけのビル仕様でしたが、既存の１、２階と新しい３階にテナントさんが企画段階で入居が決まり、賃料収入が生まれたのは大変経営者として合理的な施策であったと喜んでいます。
